El Tribunal Supremo ha dictado una relevante sentencia en relación con los daños y perjuicios derivados de un retraso en la entrega de una vivienda nueva, que puede también ser aplicable a otros incumplimientos.
La resolución está dictada por la Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 10 de septiembre de 2026 (Ponente: Orellana Cano, Nuria Auxiliadora – Nº de Sentencia: 1410/2026 – Nº de Recurso: 7999/2021. Ref. CJ 279789/2026.ECLI:ES:TS:2026:3730) y establece lo siguiente:
“3. De esta jurisprudencia se infiere que la doctrina ex re ipsa loquitur (la cosa habla por sí misma) no es aplicable a todo incumplimiento, sino solamente a aquel que evidencia por sí mismo la existencia del daño, como en los casos resueltos por las mencionadas sentencias 623/2014, de 18 de noviembre, y de 23 de julio de 1997, de retraso en la entrega de un inmueble, en las que estimamos evidente el perjuicio determinado por la pérdida de su valor de uso.
Es un daño ex re ipsa, representado por ese valor de uso de las viviendas, que obliga a su indemnización, porque como advertimos en la sentencia 623/2014 «no sería justo ni acomodado a la buena fe excluir unas consecuencias económicas debidas al incumplimiento culpable de una de las partes por omisión del deber exigido por el tenor de la obligación contraída».
4. Esta doctrina del daño ex re ipsa se aplica, por tanto, cuando de forma muy evidente se aprecie el perjuicio patrimonial. El mero hecho de no poder usar de un bien como es una vivienda, que satisface una necesidad existencial con una cualificación evidente, supone una pérdida de valor, porque el comprador no puede disponer de ella o no puede arrendarla. Esta indisponibilidad del inmueble es evidente que produce necesariamente un daño indemnizable. No disponer del bien para un uso propio o ajeno -ya sea por no poder usarla personalmente o por no poder arrendarla- provoca una pérdida patrimonial que tiene un coste, que habla por sí misma, pues es evidente el perjuicio determinado por la pérdida de su valor de uso”.